Rynek magazynowy w Polsce 2026 — rekordowy popyt, malejące pustostany i co to oznacza dla operatorów TSL

Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł polskiemu rynkowi magazynowemu niespodziewane ożywienie. Po dwóch latach korekty popytu — 2023 był najsłabszym rokiem od czasu pandemii — najemcy wyraźnie wrócili na rynek. Rynek magazynowy w Polsce liczył na koniec marca 37,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, a popyt w samym tylko pierwszym kwartale sięgnął 1,58 mln mkw., co jest najlepszym wynikiem dla tego okresu od 2021 roku.

Dla firm TSL — operatorów logistycznych, przewoźników, spedytorów obsługujących dostawy do hal i centrów dystrybucji — sytuacja na rynku magazynowym ma bezpośrednie przełożenie na codzienną operację: od harmonogramów awizacji przez dostępność slotów załadunkowych po długość kolejek na rampach. Ten artykuł analizuje, co napędza odbicie, jak kształtują się stawki i pustostany, i czego należy spodziewać się w drugiej połowie roku.

Popyt na najlepszym poziomie od czterech lat

Wolumen najmu powierzchni magazynowej w pierwszym kwartale 2026 r. wyniósł 1,58 mln mkw. brutto — wzrost o 47 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2025 r. Popyt netto (bez renegocjacji) wzrósł jeszcze bardziej: do 850 tys. mkw., co oznacza aż 78 proc. wzrostu rok do roku (źródło: AXI IMMO, Raport Q1 2026, kwiecień 2026).

Struktura transakcji ujawnia, że rynek przestał żyć wyłącznie renegocjacjami umów — co było charakterystyczne dla słabszych kwartałów 2023 i 2024. W pierwszym kwartale 2026 roku nowe umowy najmu i projekty BTS (build-to-suit) odpowiadały za 42 proc. całego popytu, przedłużenia za 35 proc., a ekspansje za 12 proc. Transakcje sale-and-leaseback stanowiły pozostałe 11 proc. (źródło: Colliers, Market Insights Q1 2026, kwiecień 2026).

Pierwszy kwartał 2026 r. przyniósł pozytywne zaskoczenie na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce. Wysoka aktywność najemców przełożyła się na wyraźną absorpcję dostępnych zasobów i spadek stopy pustostanów.

(źródło: AXI IMMO, 2026-04)

Co napędza odbicie — trzy główne motory popytu

Eksperci rynku wskazują na trzy nakładające się siły, które razem wyjaśniają skok popytu w pierwszym kwartale 2026 roku.

E-commerce — korekta się zakończyła

Sektor handlu elektronicznego przeszedł w latach 2022–2023 przez falę ostrożności po covidowym boomie magazynowym. Nadwyżki powierzchni zostały zredukowane, a teraz retailerzy i operatorzy fulfillment wracają do ekspansji. Według analityków JLL (Q1 2026, kwiecień 2026) e-commerce pozostaje jednym z kluczowych sektorów napędzających nowe umowy najmu, z rosnącym udziałem projektów BTS pod konkretne operacje fulfilment i cross-dock. Szacunki wskazują, że w poprzednich latach e-commerce odpowiadało za blisko 30 proc. łącznej wynajętej powierzchni magazynowej w Polsce (źródło: Helpfind.pl, marzec 2026).

Nearshoring — Polska jako hub produkcyjno-logistyczny UE

Relokacja produkcji z Azji do Europy trwa od kilku lat, lecz w 2026 roku widać jej wyraźny efekt na polskim rynku. Polska przyciąga inwestycje w produkcję i magazynowanie z Niemiec, Holandii i Skandynawii, szczególnie w branżach automotive, elektronika i dobra szybkozbywalne. Jak wskazuje analiza portalu Obserwator Logistyczny (luty 2026), nearshoring wpływa na popyt na duże moduły logistyczne klasy A w pobliżu głównych szlaków drogowych.

Nowe inwestycje zagraniczne — DHL, DSV, Amazon

Przejęcie DB Schenker przez DSV za 14,3 mld EUR (finalizacja kwiecień 2025) i ekspansja DHL w Polsce — kampus w Poznaniu za 180 mln EUR — to sygnały konsolidacji, która wymaga nowej powierzchni operacyjnej. Duzi operatorzy logistyczni aktywnie szukają hal o powierzchni od 20 000 do 100 000 mkw. z dostępem do sieci drogowej A1, A2 i A4. Taka absorpcja przekłada się bezpośrednio na statystyki popytu (źródło: WynajemMagazynu.pl, raport Industrial & Logistics Q1 2026, kwiecień 2026).

Pustostany i stawki czynszowe — stabilizacja po korekcie

Wskaźnik pustostanów na koniec marca 2026 roku wyniósł 7,3 proc., co oznacza spadek o 1,1 punktu procentowego rok do roku i kontynuację trendu z poprzednich dwóch kwartałów. Dla porównania — w szczycie nadpodaży z lat 2023–2024 pustostany sięgały blisko 9 proc. Rynek powoli przywraca równowagę między podażą a popytem (źródło: AXI IMMO, Q1 2026).

Po stronie czynszów sytuacja jest stabilna — bez gwałtownych ruchów. Stawki prime w Warszawie I (największa koncentracja małych, miejskich hal) sięgają do 8,50 EUR/mkw./miesiąc, a w logistyce miejskiej (SBU, city logistics) utrzymują się na poziomie 7,75 EUR/mkw./miesiąc. Poza stolicą, w dużych parkach dystrybucyjnych, czynsze mieszczą się w przedziale 3,50–6,00 EUR/mkw./miesiąc w zależności od lokalizacji i specyfikacji technicznej (źródło: Colliers, Q1 2026).

W budownictwie utrzymuje się ostrożne podejście deweloperów do projektów spekulacyjnych — w pierwszym kwartale 2026 roku oddano do użytku 653 tys. mkw. nowej powierzchni (-4 proc. rok do roku), a w budowie pozostawało 1,46 mln mkw. Większość projektów w budowie (ok. 80 proc.) realizowana jest na sześciu największych rynkach regionalnych — mazowieckim, dolnośląskim, śląskim, łódzkim, wielkopolskim i pomorskim (źródło: Log24.pl, kwiecień 2026).

Pięć kluczowych rynków regionalnych

Polska nie jest jednolitym rynkiem magazynowym — różnice w dostępności powierzchni, stawkach i pustostanach między regionami są istotne. Jak wskazuje analiza portalu Logistyka.net.pl (2026), tzw. Wielka Piątka polskiego rynku magazynowego — Warszawa, Górny Śląsk, Wrocław, Łódź i Poznań — odpowiada za ok. 75 proc. całkowitego wolumenu transakcji.

• Mazowsze / Warszawa: najdroższy rynek, wysokie pustostany w strefach miejskich, ale silna absorpcja dzięki last-mile i city logistics. Stawki prime do 8,50 EUR/mkw./miesiąc.
• Dolny Śląsk / Wrocław: znakomita dostępność komunikacyjna (A4, węzeł kolejowy), popularna lokalizacja dla firm z rynków zachodnich. Stabilne stawki ok. 4,50 EUR/mkw./miesiąc.
• Górny Śląsk / Katowice–Gliwice: serce polskiego automotive i przemysłu. Wysoka aktywność BTS i pre-let. Stawki 4,20 EUR/mkw./miesiąc.
• Łódź: centralny węzeł dystrybucji dla sieci ogólnopolskich, najkorzystniejsze stawki spośród głównych rynków — 3,80 EUR/mkw./miesiąc.
• Trójmiasto: awans do roli regionalnego centrum logistyki morsko-drogowej po wzroście obrotów portowych. Stawki wzrosły do 5,25 EUR/mkw./miesiąc, powyżej Wrocławia.

Rynki drugiego poziomu — Kraków, Szczecin i Bydgoszcz — zyskują na znaczeniu dzięki niższym kosztom pracy i coraz lepszej infrastrukturze drogowej. Według Omnichannel News (kwiecień 2026) rynek osiągnął fazę równowagi między ograniczoną podażą spekulatywną a rosnącym popytem netto.

ESG i automatyzacja — nowe standardy w halach klasy A

Rynek magazynowy w Polsce dojrzewa nie tylko wolumenem, ale też jakościowo. Dwie tendencje zasługują na osobne omówienie.

Certyfikaty BREEAM i LEED — norma, nie wyjątek

Według danych przytaczanych przez Forbes.pl (2026) blisko 40 proc. nowo budowanych obiektów magazynowych w Polsce posiada certyfikaty ekologiczne BREEAM lub LEED. Minimalny poziom BREEAM Very Good stał się dziś standardem dla hal klasy A, a wiodący deweloperzy jak Segro, Prologis i P3 celują w poziom Excellent lub Outstanding. Efektywność energetyczna i dostęp do odnawialnych źródeł energii stają się twardym kryterium wyboru powierzchni przez najemców, zwłaszcza tych objętych raportowaniem ESG.

Automatyzacja wchodzi do standardu

Rosnące koszty pracy i niedobór pracowników magazynowych przyspieszają inwestycje w automatyzację wewnątrz hal. Systemy AMR (autonomous mobile robots), konwejerowe linie sortowania i wertykalne karusele stają się elementem projektów BTS realizowanych przez operatorów 3PL dla klientów e-commerce. To zmienia wymagania techniczne hal — wyższe obciążenie podłogi, wyższe stropy, dostosowanie instalacji elektrycznej i sieciowej (źródło: Investmap.pl, 2026). Dla firm transportowych i spedycji obsługującej takie obiekty oznacza to konieczność ściślejszej koordynacji z WMS-em magazynu i bardziej precyzyjnej awizacji dostaw.

Co rynek magazynowy oznacza dla firm TSL

Wzrost aktywności na rynku magazynowym to dla firm TSL kilka konkretnych implikacji operacyjnych.

Więcej ładunków do obsłużenia, ale też więcej konkurencji o transporterów

Nowe i rozszerzone centra dystrybucji generują zwiększone wolumeny — zarówno dostaw zaopatrzeniowych, jak i wysyłek outboundowych. Dla przewoźników i spedycji obsługującej obiekty klasy A w Łodzi, Wrocławiu czy Trójmieście to bezpośredni wzrost zapotrzebowania na zlecenia. Jednocześnie nasilona aktywność budowlana i operacyjna przekłada się na wyższy popyt na pojazdy ciężarowe w tych regionach, co może wpływać na dostępność transportu i stawki spot w Q2–Q3 2026.

Rośnie presja na precyzję awizacji

Nowoczesne obiekty klasy A — zwłaszcza te z certyfikatem BREEAM Excellent lub zautomatyzowanymi liniami sortowania — pracują na ścisłych harmonogramach slotów. Opóźnienie awizacji o 30 minut może oznaczać utratę okna załadunkowego i przestój na rampie. Dla spedycji obsługującej takich klientów precyzyjna koordynacja między kierowcą, spedytorem a magazynem staje się obowiązkiem, nie przewagą.

BTS i nowe lokalizacje wymagają aktualizacji sieci podwykonawców

Znaczna część nowych transakcji Q1 2026 to projekty BTS — budynki stawiane pod konkretnego klienta w nowych lokalizacjach. Dla operatorów TSL obsługujących takich klientów oznacza to konieczność weryfikacji sieci podwykonawców w nowych lokalizacjach i aktualizację tras regularnych.

Prognozy na drugą połowę 2026 roku

Analitycy AXI IMMO szacują, że popyt za cały 2026 rok może przekroczyć 6 mln mkw. lub osiągnąć poziom 5,2–5,7 mln mkw. przy bardziej ostrożnym scenariuszu (źródło: WynajemMagazynu.pl, kwiecień 2026). Kluczowe zmienne dla II półrocza to:

• Aktywność nearshoring w segmencie automotive. Decyzje lokalizacyjne dużych dostawców komponentów elektrycznych w Polsce — powiązane z elektryfikacją flot w UE — mogą uruchomić nową falę BTS w 2026 roku.
• Kondycja e-commerce w Q4. Czwarty kwartał tradycyjnie winduje popyt — Black Friday i sezon świąteczny wymuszają rezerwacje powierzchni na ostatni moment, co podciąga transakcje krótkoterminowe.
• Koszty finansowania deweloperów. Stopy procentowe wpływają na opłacalność projektów spekulacyjnych. Przy wysokich stopach deweloperzy wolą wstrzymać budowę do podpisania pre-let — co może ograniczyć dostępną podaż w Q3–Q4.
• Korekta rynku inwestycyjnego. Transakcje inwestycyjne w sektorze magazynowym wzrosły o 120 proc. rok do roku w Q1 2026, osiągając 445 mln EUR. Jeśli trend utrzyma się, polska logistyka będzie atrakcyjna dla funduszy nieruchomościowych, co wspiera plany budowy nowych hal przez deweloperów.

Ogólny obraz jest optymistyczny, lecz z zastrzeżeniami. Rynek wchodzi w drugą połowę roku z poprawiającymi się fundamentami — niższymi pustostanami, rekordowym popytem netto i rosnącymi inwestycjami kapitałowymi. Największe ryzyko to globalna niepewność makroekonomiczna: spowolnienie w Niemczech — kluczowym partnerze handlowym Polski — i presja inflacyjna na koszty operacyjne mogą hamować ekspansję najemców w II półroczu.

Dla firm obsługujących polskie centra dystrybucji i parki logistyczne jedno jest pewne: rynek magazynowy w Polsce 2026 wrócił do gry, a z nim — rosnące wymagania wobec dostawców usług transportowych i spedycyjnych, którzy ten rynek obsługują. Firmy TSL, które są w stanie zagwarantować precyzję awizacji, rzetelność dokumentacji i szybką reakcję na zmiany harmonogramów, będą preferowanymi partnerami dla operatorów centrów dystrybucji klasy A.

Więcej o tym, jak firmy transportowo-spedycyjne zarządzają operacjami i komunikacją z klientami i magazynami, można przeczytać na blogu Cord OS — polskiej platformy dla firm TSL.